Порядок раздела квартиры

Раздел квартиры – явление, в ряде случаев, необходимое и неизбежное. Оптимальным вариантом всегда остается добровольное подписание сторонами соответствующего договора. В противном случае доли бывших супругов будут определяться третьим лицом – судьей.

Как поделить неделимое

В этом вопросе учитываются следующие детали:

• когда приобретена жилплощадь;
• кто и сколько внес личных средств на ее покупку;
• кому она принадлежит по документам, на каком основании;
• приватизировано это жилье, или относится к муниципальной собственности;
• является ли недвижимость служебной квартирой;
• с кем остаются дети в случае раздела из-за развода.

Знание правовых норм в этом случае поможет правильно составить исковое заявление и защитить свои интересы. В законодательной базе Российской Федерации существует понятие «неделимая вещь». Согласно 133 статье Гражданского кодекса, это такой предмет, который невозможно разделить в натуре так, чтобы он остался по-прежнему функциональным. Нельзя поделить между двумя собственниками автомобиль, разобрав его на детали. Он потеряет свое назначение. Не имеет смысла раздробить компьютер на составные элементы и раздать их поровну спорщикам.

К неделимым в натуре предметам относится и квартира. Суд не имеет возможности провести четкую границу на жилой площади, обозначив, кому и какая часть принадлежит. Это определяет суть искового заявления при разделе имущества, которым является жилье. Требованием здесь будет установление прав спорщиков на доли от недвижимости. В результате решением суда устанавливается долевая собственность на квартиру.

Случаи раздела неделимой собственности между наследниками регулируются 1168 статьей Гражданского кодекса. Согласно этой правовой норме, преимуществом в получении наследства обладают те, кто проживал в квартире ранее и на момент разбирательства не имеет другого жилья. Конечно, если иное не указано в завещании.

Нередко собственники долей не могут сосуществовать в одном помещении по каким-либо причинам. В этом случае устанавливается денежная компенсация тому, кто оставляет недвижимость в пользу второго совладельца.

Размер материальной выплаты также может быть установлен несколькими способами:

• добровольным соглашением между сторонами, которое не обязательно заверять у нотариуса, что экономит средства;
• посредством судебного решения.

Суд руководствуется в этом случае 252 статьей Гражданского Кодекса. Она устанавливает право получить полную стоимость его доли совладельцу неделимого имущества.

Что считается общим при разводе

Раздел квартиры при разводе возможен в том случае, когда она представляет собой недвижимость, приобретенную во время брака. Законодательство России в 1-ом пункте 39-ой статьи Семейного кодекса провозглашает равные права каждой стороны на предметы, нажитые совместно. Названы критерии, в соответствии с которыми оно считается общим:

1. Недвижимость приобретена во время существования брачных отношений (зарегистрированных в органах ЗАГСа).
2. Квартира принадлежала одному из супругов до вступления его в брак, но в период его течения второй супруг затратил значительные средства для ее ремонта и улучшения.

При этом не учитывается, оба супруга, или только один вкладывали средства в покупку. Кто-то из них мог вообще не иметь денежных доходов в силу объективных причин:

•  занимался домохозяйством;
• воспитывал детей;
• тяжело болел.

Также не имеет значения, на кого зарегистрировано право собственности на квартиру, приобретенную во время брака. Часть такого имущества при разводе получает и жена, даже если собственник по документам – муж.

Когда квартира «не общая»

Законом обозначены также случаи, когда недвижимое имущество, появившееся у мужа и жены, не относится к совместному. В такой ситуации квартира или дом переходят в собственность одного из бывших супругов в полном объеме. Так происходит, когда:

1. Недвижимость была приобретена одним из супругов в пору их совместного проживания, но без регистрации отношений в ЗАГСе.
2. Квартира получена мужем или женой в качестве наследства.
3. Имущество перешло к собственнику на основании договора дарения или другой сделки безвозмездного характера.
4. Хозяином жилья признается также единолично тот, кто приобрел его на средства, имевшиеся до вступления в брак.
5. Средства на покупку делимой недвижимости были добыты в результате продажи имущества, которым один из супругов владел до официальной регистрации отношений.
6. Квартира приобретена одним из членов супружеской четы в период раздельного проживания, даже если брак в то время еще не был расторгнут.

В последних трех случаях необходимо предоставить весомые доказательства того, что затраченные средства следует считать принадлежащими одному из супругов. Вполне возможно, потребуются показания свидетелей, документы, подтверждающие правоту стороны.

Как распределяются доли

Раздел недвижимого имущества осложняется тем, что в большинстве ситуаций долю невозможно выделить в натуре. Сложно поделить однокомнатную квартиру на двух собственников. Поэтому раздел производится без фактического выделения частей имущества.

Размер доли, принадлежащей каждому из сособственников, определяется либо соглашением сторон, либо судебным решением. При подписании договора между сторонами нельзя забывать, что он должен быть заверен нотариально. Это позволяет предотвратить возможные неприятные последствия.

Когда в дело вступает суд, вопрос решается исключительно в соответствии с действующим законодательством. Судебным органом выясняются три основных вопроса:

• присутствует ли возможность разделить квартиру в натуре (как правило, ее нет, так как организовать там второй вход, ванну и кухню нереально, в отличии, например, от частного дома);
• какой размер доли причитается каждому владельцу;
• как будет производиться раздел и расчет именно в этой ситуации.

В случае отказа сособственников от дальнейшего совместного проживания, судом назначается размер компенсации, которую должен получить один из них. Для справедливого указания денежной суммы проводится независимая оценка имущества, которая определяет рыночную стоимость объекта. Решение о том, кто будет проживать, а кто получит выплату, судом выносится в зависимости:

• от размера владения;
• от наличия другого жилья;
• от длительности проживания;
• от других объективных факторов.

Судом принимается также решение о необходимости и порядке размена.

Результат разбирательства может быть оспорен.

Раздел недвижимости, осуществляемый при разводе, предполагает, что каждый из бывших супругов должен получить половину нажитого совместно имущества. Равенство долей может быть нарушено судом в случае наличия в семье ребенка. Большая часть в этой ситуации отдается тому родителю, с которым остается ребенок. Правда происходит это только в том случае, если родителю удастся доказать, что такое деление осуществляется в интересах ребенка.

Сам факт того, что несовершеннолетний будет проживать с одним из родителей, не дает последнему право получить большую долю. Происходит это потому, что законодатель посчитал детей не имеющими права претендовать на часть совместно нажитого родителями имущества.

Если квартира была приватизирована, в том числе, и на чадо, то родителю, с которым остается несовершеннолетний, необходимо указать в иске требование о выделении доли ребенка. Есть еще фактор, который влияет на определение размера причитающейся доли. Отсудить себе большую долю первый супруг может, если ему удастся доказать, что второй:

• не работал по неуважительным причинам;
• тратил общие деньги таким образом, что наносил ущерб всей семье.

Закон Российской Федерации не позволяет разделить квартиру фактически, чтобы не превратить ее в коммунальное жилье. Судья не может закрепить в качестве собственности за одной из сторон комнату. Поэтому, выделив доли, суд, в соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда под номером 4 от 10 июня 1980 года, определяет порядок пользования ими. Он должен соблюдаться сособственниками неукоснительно.

Важно! При подаче иска о выделении долей обязателен претензионный порядок. Это означает, что истцу, еще до подачи заявления в суд, необходимо отправить будущему ответчику предложение мирно выделить доли с указанием их размеров. Надо получить уведомление о том, что письмо им получено. В противном случае суд может оставить иск без движения.

Бездействие противоположной стороны или активное ее противодействие этому – повод обратиться в суд. Подавать исковое заявление с требованием выделить доли можно и после проведения процедуры развода.

Законодательство о разделе приватизированной квартиры

Институт приватизации предполагает, что жилье передается в собственность безвозмездно лицам, которые зарегистрированы и проживают в нем на основании договора социального найма. Безвозмездность передачи жилья во владение играет решающую роль в решении вопроса о разделении приватизированной квартиры. В такой ситуации все зависит о того, на кого оформлено жилье. Это главная особенность раздела недвижимости, оформленной по приватизации.

В случае покупки квартиры в период брака не имеет значения то, кто стал владельцем по документам. Она считается общей. При приватизации же не имеет значения, когда она осуществлялась: во время брака, или нет. Собственником здесь признается тот, чье имя стоит в документе. Раздел приватизированной квартиры может проходить по следующим сценариям.

Подобное деление обусловлено статьей 36 Семейного кодекса, которая гласит, что недвижимость, полученная в собственность безвозмездно, принадлежит супругу, приобретшему его в результате заключения договора дарственного характера. Суд, как правило, не учитывает заявления граждан о том, что отказ от участия в приватизации связан с правовой неграмотностью.

Однако законодатель не исключил разделение квартиры, находящейся после приватизации, в собственности одного из супругов. Статья 37 Семейного кодекса РФ говорит о возможности деления, если в течение совместной жизни жилье было значительно улучшено с использованием общих материальных средств. В этом случае суд вправе установить обязательное выделение доли второму супругу. Чтобы установить подобный факт, необходимо подготовить серьезную доказательную базу. Это могут быть:

• чеки, подтверждающие приобретение ремонтных материалов;
• договоры на оказание ремонтно-строительных работ;
• показания свидетелей;
• выписки, доказывающие снятие средств, принадлежащих одному из супругов, в период проведения ремонта.

Судом также назначается проведение экспертиз: оценочной, строительной. Их цель – подтвердить факт осуществления дорогостоящего ремонта. В случае перехода всей квартиры в собственность только одной стороны, встает вопрос, как поступить оставшемуся без жилья субъекту. Здесь законом установлено, что прописанный на жилплощади, но не участвовавший в приватизации супруг может проживать в ней и далее. Причем это право закреплено за ним пожизненно, и выписать его не удастся даже через суд.

Как делят муниципальное жилье

Если люди, проживающие в муниципальной квартире, решили развестись, то каждому необходимо позаботиться о судьбе совместного жилища. Его раздел имеет ряд сложностей. Чтобы их избежать, самым разумным будет приватизировать квартиру, и сразу распределить причитающиеся каждому доли.

Когда супруги не могут договориться об оформлении жилплощади в собственность, возможны несколько вариантов развития событий:

1. Если одна из сторон не прописана в муниципальной квартире, то она утрачивает право проживать в ней после развода.
2. Если прописаны оба, они продолжают проживать совместно в неприватизированной недвижимости и обязаны нести бремя содержания жилья в равных частях. Ни о каком выделе долей здесь не может идти речи, так же как и о разделении коммунальных платежей с присвоением каждому своего лицевого счета.
3. Если прописаны оба и есть согласия наймодателя, квартира может быть разменяна на две или три. Например, вместо двухкомнатной выделяют две однокомнатные.

Для обмена, так же как и для приватизации, нужно согласие всех лиц, прописанных на данной жилплощади.

Служебное жилье: как поделить

Согласно отечественному законодательству, служебное жилье предоставляется организацией на время, пока гражданин выполняет в ней определенные должностные обязанности. В течение всего этого периода наниматель имеет право проживать на такой жилплощади вместе со своими родственниками, прописать в ней членов своего семейства.

После развода бывшие члены семьи нанимателя теряют право проживать в квартире. Разделить такое жилье по закону невозможно, поскольку оно является собственностью организации или муниципалитета. Служебную квартиру, на которую нанимателю выдается специальный ордер, нельзя подарить, продать, поделить, приватизировать. Наследование ее также невозможно.

Такое положение ставит под удар того из супругов, который не имеет отношения к этой недвижимости. Если не будет согласия полноправного нанимателя, он может остаться без всякой жилплощади. В таком положении нередко оказываются бывшие жены военнослужащих, которые до замужества не смогли приобрести собственное жилье.

Законодательство России предусмотрело возможность возникновения подобных ситуаций. В некоторых случаях служебная жилплощадь может остаться в пользовании обоих бывших супругов:

1. У разведенных родителей есть маленькие дети, в таком случае «бездомный» супруг имеет право пребывать в данной квартире.
2. Мать может проживать в служебной недвижимости мужа до того, как ребенок станет совершеннолетним.
3. Женщина, ожидающая ребенка, также наделена правом остаться в квартире бывшего супруга на определенный срок.
4. Когда одна из сторон не в состоянии обеспечить себя самостоятельно, она продолжит пользоваться служебной квартирой.

Если речь идет о служебной квартире военнослужащего, то теоретически возможен ее размен на две (если она была хотя бы двухкомнатной), если в семье есть несовершеннолетние дети. Но на практике такое почти не встречается, так как собственник жилья не дает согласие на подобные действия.

Невозможен в любом случае размен комнаты или однокомнатной квартиры, квартиры-студии.

Ипотека и развод: как быть

Раздел недвижимого имущества после развода сегодня нередко осложняется тем, что жилплощадь бывших супругов находится в ипотеке. Важным здесь является время оформления займа, чтобы купить жилье: до заключения брака, или после.

В первом случае тот из супругов, который заключал ипотечный договор, становится единоличным владельцем недвижимого имущества. Однако второму при этом присуждается компенсация тех совместных затрат, которые супружеская чета понесла для погашения кредита.

Сложнее дело обстоит с разделом ипотечной квартиры, если договор решили оформить в период официально зарегистрированных брачных отношений. В этом случае квартира считается принадлежащей обоим супругам. Здесь действует принцип, что при разводе все должно делиться пополам. Таким же образом делится и кредитный долг супругов перед банком.

Идеальный вариант в таком случае – заключение параллельно с ипотечным соглашением брачного договора. Тогда между мужчиной и женщиной при разводе не будет лишних имущественных столкновений. Выгодна такая позиция и для банка, выдавшего кредит.

Если купля квартиры через ипотеку не сопровождалась подобным договором, обоим супругам необходимо в обязательном порядке соблюдать правила погашения кредита. Он должен выплачиваться без приостановок.

Нельзя дожидаться решения суда, кому достанется недвижимость, и не платить. Банк не рассматривает развод супругов в качестве форс-мажорных обстоятельств. Поэтому если выплаты прекратятся, в соответствии с условиями договора, квартира, находящаяся в залоге, может быть выставлена на аукцион для погашения долга. Ее цена в таком случае будет значительно ниже рыночной.

Поделить доли по квартире – основная задача бывших супругов. Здесь возможны два пути, которые связаны с переоформлением договора по кредиту. Договорившись мирно или получив решение суда о размере причитающихся долей, бывшие муж и жена могут обратиться в банк, для того чтобы:

• Переоформить один кредитный договор на два, когда каждый будет выплачивать долг за свою долю (согласие на это кредитор выдает не всегда, так как это не в его интересах).
• Вывести одну из сторон из созаемщиков с тем, что она уже не будет претендовать на это жилье.

Еще один вариант раздела – продавать квартиру и делить вырученные средства. Но сделать это возможно только с согласия банка. Еще одна сложность – найти покупателя, который решится участвовать в столь сложной и оспариваемой операции.

Как материнский капитал упрощает процедуру развода

Материнский капитал выделяется государством для того, чтобы поддержать семьи. С ним можно покупать недвижимость, но нельзя приобрести «живые» деньги. Имея такую специальную цель, он не подлежит разделу после развода. Получив сертификат, семья приобретает не деньги, а помощь для:

• приобретения жилья;
• обучения детей;
• формирования будущей пенсии.

Чаще всего эта государственная поддержка используется сегодня на реализацию первой цели. Законодатель предусмотрел возможные случаи развода и последующего раздела имущества. При приобретении жилья с использованием финансов материнского капитала, супруги обязаны оформлять жилье в долевую собственность на всех членов семьи: мужа, жену, детей, в том числе и взрослых. Поэтому в ситуации, когда супруги решат разводиться, каждый получит ту часть, которая соответствует его доли по договору купли/продажи жилья.

Поскольку весьма затруднительно выделить квартирную долю в натуре, суд или супруги добровольно решают вопрос о выплате компенсации одной из сторон. Аналогично решается спор между бывшими супругами, которые использовали материнский капитал, чтобы построить дом в частном секторе.

Мирное решение споров

Чтобы развод, процедура и без того неприятная, не принес дополнительных огорчений супругам, предпочтительнее выбрать один из способов мирного решения квартирного конфликта:

1. Попробовать найти причины отказаться от развода и примириться.
2. Найти в себе силы заключить обоюдное соглашение о разделе жилья.
3. Действовать в соответствии с брачным договором, если он был заключен, когда молодые люди решили вступить в брак.

Вторая ситуация потребует переговоров между противными сторонами и подписания соглашения, в котором надо записать, каким образом распределяется поделенное имущество. Этот документ в обязательном порядке заверяется нотариусом. Только тогда он вступает в силу. В будущем на его основании производится выдача новых свидетельств о праве собственности.

Документы для участия суда в решении конфликта

Когда не удается договориться мирным путем, приходится обращаться в суд. С одной стороны – это орган беспристрастный. С другой – это третье лицо, которое вынуждено действовать исключительно в рамках закона, и не имеет права учитывать субъективные факторы. Чтобы суд вынес свое решение, туда необходимо предоставить ряд документов:

• исковое заявление о выделение долей;
• паспорт и его ксерокопию;
• свидетельства о рождении детей;
• кадастровый паспорт и план квартиры;
• квитанции об уплате госпошлины;
• правоустанавливающие документы на квартиру.

Надо также сделать несколько копий всех документов (по количеству участников в деле). Территориальная подсудность таких дел законодателем расширена. Иск может подаваться по месту жительства истца, ответчика, по месту нахождения недвижимости.

В зависимости от стоимости квартиры заявление может быть подано в мировой суд (до 50 тысяч рублей) или в районный (свыше 50 тысяч рублей). Срок исковой давности по таким делам составляет три года. Важно помнить, что его течение начинается не со дня официального расторжения брака, а с момента, когда один из супругов узнает, что его право нарушено.

Раздел имущества – процедура в ряде случаев необходимая, от нее зависит дальнейшее благополучное существование бывших супругов или разъехавшихся родственников. Поэтому провести ее лучше максимально грамотно.