Бесплатная консультация
+7 (499) 350-46-54   МОСКВА,  
+7 (812) 309-83-41   САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
FamAdviser
семейное право в деталях
Бесплатная помощь юриста в семейных вопросах
+7 (499) 350-46-54
МОСКВА
+7 (812) 309-83-41
САНКТ-Петербург

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Решение жилищных проблем многодетных семей в РФ – это одна из целей финансирования в рамках выделения средств материнского капитала. Родители находят квартиры или комнаты, которые приобретают с частичной оплатой за счет бюджетных денег. Вследствие некоторых финансовых или личных проблем может возникнуть необходимость продать  дом. Поэтому нужно знать пошаговую инструкцию продажи квартиры с материнским капиталом.

Основные причины

Нормы действующего законодательства не устанавливают полный запрет продать дом, купленный за материнский капитал. Причины возникновения такого желания у собственников жилья могут быть разные, но чаще всего случается:

  • возникновение возможности приобрести более просторную квартиру;
  • отсутствие полноценной инфраструктуры в районе расположения жилого дома, в котором у семьи есть недвижимость;
  • некачественно проведенный капитальный ремонт в строении, вследствие чего появляется угроза жизни или здоровью детей;
  • соседи, которые постоянно мешают полноценному отдыху детей своим асоциальным поведением;
  • Как продать дом с материнским капиталом?необходимость переезда в другой населенный пункт на работу. Допустим, один или оба родителя нашли вариант трудоустройства с более высокой заработной платой, чем та, что есть на данный момент. Для защиты интересов детей можно получить разрешение на продажу жилья.

Итак, право на реализацию квартиры, купленной за средства материнского капитала до достижения детьми совершеннолетия, может возникнуть в случае детального и логичного обоснования.

Условия продажи жилья, купленного на материнский капитал

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, может быть осуществлена при соблюдении следующих требований действующего законодательства:

  • Можно ли продать квартиру купленную на материнский капиталПараллельное заключение предварительных договоров с партнерами. Речь идет о том, что продавцы недвижимости одновременно подписывают контракт с покупателями своего жилища и с особами, которые реализовывают дом (квартиру), куда семья переедет впоследствии. Данное условие вполне логично вписывается в концепцию защиты прав детей в плане реализации их жилищных прав в РФ и обязанность родителей вкладывать средства в развитие и воспитание малышей.
  • Оформление документов на квартиру в случае подписания договора ипотеки возможно исключительно на совершеннолетних лиц, которыми являются родители. Банки не дают деньги взаймы для оплаты по сделкам с участием особ в возрасте до 18 лет, поэтому мать с отцом должны взять на себя обязанность включить собственных детей в список владельцев недвижимости после погашения кредита, даже если это событие произойдет и через 20 лет.
  • Дети должны получить в новой квартире такие ж самые доли, но могут быть исключения. Они касаются моментов, когда стоимость недвижимости в разных районах населенного пункта отличается (в одном дешевле, а в другом — дороже) либо ситуации деления исходя из номинального количества квадратных метров, которые входили в часть собственности несовершеннолетнего в старой квартире. Допустим, ребенок владел 25% жилья с общей площадью в 40 кв. метров. Родители приобрели дом, который больше на 20 кв. метров. По логике, сын должен быть оформлен владельцем такой же само доли, но ведь здесь уже это будет 15 метров квадратных. Безусловно, не является нарушением выделение ему 10 кв.м. в распоряжение.
  • Проведение четкого и углубленного аудита всех договоров купли-продажи юристами органов опеки и попечительства. Логично, что выявление проблем и неточностей до полноценного подписания контрактов поможет не допустить серьезных нарушений прав детей в будущем.

Вышеперечисленные условия являются обязательными для выполнения. Нарушение норм закона влечет привлечение виновных лиц к административной или уголовной ответственности за несоблюдение прав детей.

Продажа жилья, купленного на маткапитал

Продажа квартиры с целью траты вырученных средств, чтобы построить дом, не будет одобрена органами опеки.

Нормативно-правовая база

Продать дом, купленный за материнский капитал, можно только на основе норм действующего российского законодательства. Стоит выделить такие основные нормы:

  • Гражданский кодекс. В частности, п.2 ст.37 ГК РФ утверждает, что реализация любого жилья, в котором зарегистрирован либо проживает неполнолетний, возможна только лишь при получении согласования органов опеки и попечительства.
  • Семейный КРФ.
  • Жилищный кодекс. В данном документе регламентируются основные санитарные нормы и правила приобретения жилья.
  • Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». НПА выступает в роли инструкции, регламентирующей условия получения и суть понятия «материнский капитал», а также то, как его можно использовать во благо детей.

Ограничения на продажу

Для получения разрешения на реализацию недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние дети, необходимо соблюдать последовательность действий:

  • Получить согласие от органов опеки и попечительства. Контроль обеспеченности несовершеннолетних жильем считается одной из важнейших функций данных структур.
  • Доказать сотрудникам социальных служб, что в приобретаемой квартире будут соблюдены все санитарные нормы. Речь идет о наличии отдельных комнат для детей, ванной, туалета, кухни.
  • Площадь жилых помещений нового дома должна равняться или быть больше установленных законами нормативов.
  • Получить согласие всех лиц, которые юридически участвовали в приобретении жилья на средства материнского капитала.
  • Четко выполнять все требования. В случае ухудшения условий проживания детей либо других нарушений законодательства в процессе совершения купли-продажи, сделка может быть признана недействительной.

Зачем необходимо обращаться в службу опеки

Начинать оформление документов необходимо с визита в органы опеки. Можно выделить такие основные моменты:

  • Необходимость получения разрешения на сделку. Сотрудники опекунских органов должны убедиться, что родители не предпринимают усилий к ухудшению условий для проживания малолетних граждан РФ.
  • Квартира на материнский капиталПредставитель органов попечительства должен присутствовать во время подписания договоров, чтобы изучить тексты документов с юридической стороны, проконтролировать одновременность согласования бумаг по продаже одной недвижимости и приобретению другой. Также роль юриста состоит в том, что он может проконсультировать каждую из сторон соглашений по тем правовым вопросам, которые могут возникнуть в процессе подписания документов.
  • Необходимость предварительного контроля выделения долей собственности несовершеннолетним детям в той недвижимости, которая продается.

Нотариус не может организовать проведение сделок по квартирам (домам), купленным за средства материнского капитала, без получения соответственного разрешения от социальных служб.

Документы для отдела опеки и попечительства

При обращении в опекунсовет необходимо предоставление такого пакета бумаг:

  • паспорта родителей и ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
  • заявление;
  • свидетельство о браке и о разводе (при необходимости);
  • документы о рождении малолетних детей вместе с ксерокопиями;
  • справка из банка о наличии у ребенка открытого счета. Дело в том, что возможно выплачивать компенсацию за часть доли сына (дочери) в приобретаемой недвижимости в материальном эквиваленте;
  • оригиналы и копии свидетельств о праве собственности на 2 объекта недвижимости (продаваемый и приобретаемый). Сотрудники опеки будут проводить сравнение технических параметров квартир (домов);
  • копии регистрационного удостоверения и технического паспорта на жилища;
  • приватизационный сертификат;
  • справка об оценочной стоимости недвижимости на момент заключения сделки;
  • Свидетельство о заключении бракапоэтажный план (может быть у застройщика либо в управляющей компании);
  • документы из ЕИРЦ о наличии либо отсутствии задолженности;
  • выписка из домовой книги (единое жилищное соглашение) с указанием информации о зарегистрированных лицах;

Возможно, органы опеки потребуют дополнительные документы для анализа ситуации, которая касается той или иной квартиры, но это уже будет индивидуальным случаем.

Особенности осуществления сделки

Покупка квартиры за материнский капиталСложность проведения сделки с жильем на материнском капитале основана на нескольких важных нюансах:

  • обязательность реального улучшения жилищных условий;
  • органы попечительства не допустят переезд из города в село даже с целью организации стройки;
  • одновременное оформление сделок по продаже и покупке недвижимости. Обменять жилье такого плана можно исключительно на равноценное;
  • выплата детям денежной компенсации за не проведение выделения долей (при наличии разрешения попечительских органов). Это довольно выгодно, потому что дети потом могут отдать эти деньги в семейный бюджет. Возможность замены обязательного предоставления квадратуры на материальные блага для детей прописана в законе недавно;
  • готовность оформить определенную ссуду на родственников, так как банковские учреждения не всегда кредитуют при использовании средств материнского капитала;
  • необходимость уплаты налога в государственный бюджет.

Отчуждение жилья с обременением

Законодательство о маткапитале предусматривает возможность финансирования приобретения квартиры (дома) с привлечением заемных средств. Продать залоговую недвижимость можно, но намного сложнее, так как необходимо получение согласия банковского учреждения.

Очередность действий имеет свою логику и тонкости. Первый шаг – обязательность выделения долей собственности для несовершеннолетних. Дело в том, что это нужно  делать сразу после покупки квартиры, а продать без этого действия вообще никак не получится.

Второй момент заключается в необходимости обретения письменного согласия банка на реализацию комнаты в общежитии. Хорошо, что документ удается затребовать  практически всегда, так как для финансового учреждения главное – вернуть вложенные деньги.

Порядок дальнейших действий такой:

  • продавец обязуется погасить часть кредита;
  • в процессе оформления договора купли-продажи заключается дополнительное ипотечное соглашение, в котором будет происходить переуступка – обязанности заемщика переходят к покупателю;
  • новый владелец проводит перечисление средств за долг сразу либо по удобному для него графику.

Продажа жилья до выделения долей детям

В законодательстве прописан четкий прямой запрет на реализацию недвижимости, приобретенной на средства помощи, без выделения долей для малолетних членов семьи. Данную процедуру необходимо провести сразу после покупки квартиры. Если существуют технические барьеры, не позволяющие это сделать, то родители обязаны обратиться к нотариусу, оформлявшему договор купли-продажи. Юрист составляет расписку по образцу, в которой устанавливается максимальный срок для определения частей владений детей. Обычно данный период не может превышать 6 месяцев.

В случае пропуска срока либо выявления попыток продать квартиру до истечения указанной даты сделка может быть признана недействительной, а родители привлекаются к ответственности за нерациональное и преступное по отношению к детям использование государственных средств.

Ответственность за неправомерные действия

Важно все правильно оформить и действительно преследовать одну-единственную цель – улучшение условий проживания и воспитания детей. Если родители захотят провести какие-то  махинации во время купли-продажи, то правоохранительные органы смогут привлечь их к ответственности за незаконное распоряжение средствами материнского капитала. Согласно нормам ст.159.2 УК РФ, такие действия приравниваются к хищению государственных средств и наказываются:

  • 2 годами лишения свободы;
  • штрафом до 120 тысяч рублей, который необходимо будет оплатить в кратчайшие сроки. Кроме того, подлежат возврату в государственный бюджет все средства материнского капитала, неправомерно использованные семьей.

Риски для покупателей недвижимости, купленной на семейный капитал

Государство стоит на позиции, заключающейся в том, что права детей должны быть соблюдены. Если человек приобретает квартиру, которая покупалась из материнского капитала, то он  тщательно проверяет законность всех действий по объекту.

Если же процедура использования средств либо составление, подписание купчей проходила с нарушениями, а также не были выделены доли в собственности, то дети, когда достигнут совершеннолетия, смогут через суд вернуть себе доли в недвижимости.

Это основной и, в принципе, единственный риск. Совет опытного юриста – стараться избегать покупки квартир с материнским капиталом.

Продать недвижимость, купленную с использованием средств материнского капитала, можно в случае получения разрешения от органов опеки. Сделка становится реальной при выполнении ряда условий, прописанных в законе.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock detector